Salve, questa mia è una presentazione poco formale, mi chiamo Cristina Paoli, ho 32 anni e svolgo l’ attività di amministratore di condominio da 5 anni. Dal 1997 sono iscritta all’ A.N.AMM.I. (Associazione Naziol Europea Amministratori Immobiliari). Ho vissuto diversi anni all’ estero, ma no in Condominio, mi piace confrontarmi con la gente e fare una costruttiva discussione. Potete scrivermi direttamente al mio indirizzo e-mail paolicri@libero.it per qualsiasi chiarimento o problema che riguardi la vita condominiale oppure telefonicamente al 06/9059206 o scrivere al mio studio sito in via XXV Luglio 35, Tor Lupara 00010 (Roma).

DOMANDA: QUAL’ E’ L’ IMPORTANZA E L’ UTILIZZO DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO?

Il Regolamento costituisce la legge interna del Condominio ed in quanto tale ha il potere di derogare alle norme del Codice Civile ed alle relative Disposizioni di Attuazione.

Da questa breve premessa si intuisce quanto sia indispensabile l’ esatta conoscenza del Regolamento da parte degli utenti (condomini) e da parte di chi gestisce il Condominio (l’ amministratore) , il quale, oltre tutto, vede inserito per legge tra i suoi poteri anche quello di farlo rispettare, nel principio dell’ assicurazione del miglior godimento delle parti comuni. L’ art. 1138 del C.C. prescrive che il Regolamento sia obbligatorio per tutti i Condomini formati da più di dieci partecipanti :"Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’ uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’ edificio e quelle relative all’ amministrazione."

Il Vostro Regolamento di natura "contrattuale" è predisposto dal venditore dell’ immobile ed è sottoscritto dai condomini al momento della stipula del contratto di acquisto.

Quindi non si può supporre che non esista e tutti i proprietari degli immobili ne sono a conoscenza.

Il regolamento assembleare nasce dalla volontà dei partecipanti al Condominio di avere una norma che disciplini il godimento della cosa comune. Viene sottoscritto da tutti i condomini e deve essere o depositato tramite Notaio oppure, per ridurre le spese, si può far depositare il verbale di assemblea dove dovrà essere ricopiato tutto il regolamento accettato. In questo caso per avere validità dovrà essere accettato all’ unanimità.

Per ciò che si attiene al contenuto, la norma impone che nel Regolamento debbano inserirsi le disposizioni relative all’ uso delle cose comuni ; alla divisione delle quote in base ai valori millesimali delle stesse, che devono essere precisate nel medesimo Regolamento ; alla ripartizione delle spese ; alla tutela del decoro architettonico e all’ amministrazione stessa.

Di norma in un Regolamento vengono enunciati i seguenti articoli del C.C. :

• art. 63 disp. att. C.C. con cui si regola l’ azione per l’ ottenimento del pagamento dei contributi, ponendo, una sanzione.
• art. 66 disp. att. C.C. con cui si regola la convocazione ordinaria e straordinaria dell’ assemblea.
• art. 67 disp. att. C.C. con cui si autorizza la revisione o la modifica in casi determinati, dei valori proporzionali dei piani o delle porzioni di piano, anche nell’ interesse di un solo condomino.
• art. 1118 C.C. con il quale si vieta al condominio di sottrarsi al contributo delle spese necessarie per il mantenimento della vita condominiale.
• art. 1119 C.C. con il quale si vieta la divisione delle parti comuni dell’ edificio senza apposite convenzioni tra i comproprietari.
• art. 1120 C.C. con il quale si autorizzano i condomini a disporre, con la maggioranza riferita nell’ art. 1136 comma 5 del C.C., tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o maggior rendimento delle cose comuni.
• art. 1129 C.C. che regola la nomina, la durata in carica e la revoca dell’ amministratore.
• art. 1131 C.C. con cui si conferisce all’ amministratore il potere di rappresentanza.
• art. 1132 C.C. con cui si consente al condomino dissenziente di separare la propria responsabilità in caso di lite deliberata dall’ assemblea.
• art. 1136 C.C. con cui si regola la costituzione dell’ assemblea e la validità delle sue delibere.
• art. 1137 C.C. con cui si autorizza il condomino dissenziente ad adire l’ autorità giudiziaria contro la delibere contrarie alla legge od al Regolamento.

Per modificare un Regolamento qualunque sia la natura, può essere modificato solo con il consenso di tutti i condomini e non per semplice deliberazione della maggioranza (Cass. Civ. sent. 454/74).

DOMANDA: CHE FUNZIONE HANNO LE TABELLE MILLESIMALI IN UN CONDOMINIO?

La creazione delle tabelle millesimali non rappresenta solo una più comoda forma di suddivisione della proprietà, al fine di meglio ripartire le spese comuni, né semplicemente uno dei contenuti del regolamento condominiale. In realtà sono il perno della gestione condominiale. Sono quanto mai essenziali e per questo devono corrispondere scrupolosamente al valore della proprietà, perché sono il cardine di tutte le decisioni assembleari e determinano le maggioranze necessarie. Sono così importanti che la legge stessa, in casi di un Condominio superiore alle dieci unità, impone la creazione e l’ inserimento nel Regolamento Condominiale con l’ accettazione contrattuale (art. 68 disp. att. C.C.). In alcuni casi come quando, ad esempio, ci sia stato un errore nella fase di ripartizione delle quote , o vi siano state modifiche sostanziali nelle proprietà esclusivi, innovazioni o sopraelevazioni, ciascun condomino può promuovere un’ azione per la revisione o la modifica delle tabelle millesimali. L’ art. 69 disp. att. C.C. infatti dispone che "i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’ interesse di un solo condomino, nei seguenti casi :

1. Quando risulta che sono conseguenza di un errore.
2. Quando , per le mutate condizioni di una parte dell’ edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.".

Le spese di tale procedura vanno ripartite tra tutti i condomini secondo le quote così determinate o corrette, oppure nel caso di revisione richiesta dal singolo condomino ai sensi dell’ art. sopra citato, a carico di chi abbia determinato la causa della revisione od ancora, nel caso di procedura giudiziaria, a carico di coloro sui quali gravino, a parere della sentenza.

Il diritto per l’ installazione delle antenne televisive è ora disciplinato dall’ art. 23 del Testo Unico in materia postale e bancoposta e di telecomunicazioni, (Dpr.n. 156, 29 marzo 1973, articolo 232, comma 2) che stabilisce sostanzialmente la possibilità per ciascun condomino o inquilino di utilizzare, a meno di non arrecare pregiudizio alle parti comuni dell’ edificio o di privare la possibilità d’utilizzo delle stesse da parte degli altri condomini, anche parti comuni dello stabile alfine di realizzare impianti per la ricezione televisiva. Tale disposizione sancisce quindi la possibilità per i singoli condomini o per gruppi di condomini di realizzare impianti per la TV via satellite disponendo anche delle parti comuni.

Questo diritto è legittimato anche dalla legge n. 554 del 1940, nonché garantito nei principi generali affermati nella Costituzione Repubblicana a tutela della libera espressione del pensiero, già riconosciuti da una sentenza del Tribunale di Casale Monferrato, 5 dicembre 1994.

Poiché, com’ è noto, il regolamento condominiale deroga alla legge generale ed ha valore di contratto tra le parti, anche nel caso in questione possono aversi due possibilità : che esso regoli l’ installazione delle antenne, o che nulla preveda al riguardo. Considerando che questo è un campo in continua evoluzione, di norma nel regolamento c’ è poco o nulla in materia d’installazioni d’antenne e soprattutto di quelle paraboliche. Per la seconda ipotesi, nel silenzio del regolamento, oltre alle nuove ed attuali normative in vigore, si applicano le disposizioni del Codice Civile (art. 1102).

Non è previsto dunque che si richieda una specifica autorizzazione dell’ assemblea, né l’ amministratore potrà subordinare l’ esecuzione dei lavori ad un ulteriore requisito.

L’ installazione, quando è realizzata sul proprio balcone, non può proprio essere sottoposta a nessun veto in quanto il patrimonio condominiale non viene né leso né alterato in alcun modo. Però, per rispetto del vicinato, è buona norma scrivere all’ amministratore solo per comunicargli la propria intenzione di installare un’ antenna parabolica.

Se poi l’ antenna invece finisse davanti ad una finestra di un’ altro signore, allora in questo caso l’ amministratore provvederà alla sua rimozione, poiché viene meno il diritto di veduta ( C.C. art.900 e succ.) per cui l’ installazione dovrà tener conto di arrecare il minor disturbo ai vicini. Per questo motivo è sempre meglio e consigliabile contattare l’ amministratore preventivamente.

DOMANDA: Nel mio Condominio il proprietario di un locale commerciale intende aprire una pizzeria e durante l’ assemblea ha informato i partecipanti della sua intenzione di realizzare una canna fumaria per il forno proprio della pizzeria. Lo può fare? Noi restante condomini come possiamo tutelarci?

L’ esigenza di avere una canna fumaria per proprio uso si presenta sotto un duplice aspetto da considerare. Secondo alcune sentenze, dove qui sono riportate soltanto due, una del tribunale di Napoli (1990) e l’ altra della Corte d’ Appello di Firenze (1990), è emerso che l’ installazione da parte di un condomino di una canna fumaria in aderenza, appoggio o incastro, nel muro perimetrale di un edificio, è attività lecita rientrante nell’ uso della cosa comune, previsto dall’ art. 1102 del C.C.

E’ conseguenza che ciascun proprietario dei diversi piani può servirsi nel suo interesse del muro comune anche nella parte rispondente al piano di un altro proprietario, purchè tale utilizzo non sia contrario agli interessi della comunione e alle leggi vigenti, in quanto i muri comuni sono considerati pro-indivisi per tutta la loro estensione, pena l’ inesistenza del condominio.

La realizzazione della canna fumaria dovrà essere su qualsiasi altra facciate che non sia però quella principale ( è la facciata che da’ sulla via principale, non necessariamente quella da cui si entra).

Ci sono però delle precise prescrizioni da rispettare a tutela dei singoli proprietari e delle normative in vigore. Non vi è dubbio che la canna fumaria debba rispettare le distanze legali disposte dall’ art. 906 del C.C. per fare un esempio in quest’articolo vi è scritto che la canna fumaria deve passare ad una distanza non inferiore ai 75 cm da qualsiasi sporgenza di finestre o balconi.

Inoltre vi sono disposizioni delle norme di sicurezza UNI riferite all’ art. 5 comma 9 del D.P.R. n. 412/1993. Proprio perché norme di sicurezza non soggette a veti condominiali, ma tutt’al più a certe indicazioni per il punto dove far passare la canna stessa.

Infine lo sbocco della canna fumaria sul tetto dell’ edificio per i sistemi d’evacuazione dei prodotti della combustione, non deve comportare una sottrazione della relativa porzione di bene comune all’ uso degli altri condomini con limitazioni del piano di calpestio e il compromissorio della sua funzione di copertura. V’invito a risolvere la problematica pacificamente e a tal fine, il condominio può avvalersi di un tecnico che sia estraneo ad entrambe le parti e che vigili che la messa in opera sia eseguita in termini di legge senza ledere libertà e diritti condominiali e/o privati.